Als je besluit om uit elkaar te gaan moet je over een heleboel nadenken. Indien jullie een koopwoning hebben is dit één van de onderwerpen waarover je moet nadenken. Wie blijft in de woning wonen en koopt de ander uit? Verkopen jullie het huis aan een derde partij? Of laten jullie de woning onverdeeld? In dit artikel richt ik me op de voor- en nadelen van het onverdeeld laten van de woning na een scheiding.
Redenen voor het onverdeeld laten van de woning
Eén van de grootste redenen om te kiezen voor het onverdeeld laten van de woning na een scheiding is dat ouders ervoor kiezen om de kinderen in deze woning te laten opgroeien. Er verandert al zoveel voor de kinderen en zo kunnen ze wennen aan de nieuwe situatie in hun vertrouwde omgeving.
Een tweede belangrijke reden is dat beide ouders op moment van scheiding financieel niet in de gelegenheid zijn om hun ex-partner uit te kopen. Soms is er wel die wens en ook het vooruitzicht dat dit binnen een afzienbare tijd wel mogelijk is.
Een derde reden kan zijn dat het huis onder water staat en het financieel aantrekkelijker is om de woning onverdeeld te laten, dan met een fors verlies te verkopen.
Hoofdelijk aansprakelijk
Als je de woning onverdeeld laat dan heeft dat als gevolg dat jullie allebei hoofdelijk aansprakelijk blijven. Je kunt zelf afspraken maken over wie welke kosten op zich neemt, maar voor de hypotheekverstrekker blijven jullie er allebei verantwoordelijk voor dat de kosten worden betaald. Dit kan als gevolg hebben dat als één partij om wat voor reden dan ook niet kan betalen, de hypotheekverstrekker dit bij de andere partij kan verhalen.
Nieuwe woning kopen
Voor de vertrekkende partij is het heel lastig om een nieuwe woning te kopen. Veel mensen krijgen het financieel niet rond om eigenaar te zijn van twee woningen.
Hypotheekrente aftrek
Twee jaar na het verlaten van de woning vervalt de hypotheekrenteaftrek voor de vertrekkende persoon. Er komt een einde aan de scheidingsregeling en de woning en hypotheek verhuizen naar box 3. Dit kan een behoorlijk bedrag schelen. Het is verstandig om in het echtscheidingsconvenant een termijn vast te leggen over de periode van onverdeeldheid. Vaak wordt om bovenstaande reden gekozen voor een termijn van twee jaar.
Partneralimentatie
Op het moment dat de minst verdienende van jullie twee zijn/haar helft van de hypotheeklasten niet kan betalen kun je afspreken dat de meest verdienende deze kosten op zich neemt. Dit is een vorm van partneralimentatie. Het bedrag dat de minstverdienende ontvangt wordt gezien als extra inkomen. Dit wordt dus belast in box 1 van de inkomstenbelasting. De betalende partij mag dit opvoeren als aftrekpost.
Het bedrag van het EWF (Eigenwoningforfait) mag door de betalende partij voor zijn/haar deel ook afgetrokken worden in de vorm van partneralimentatie.
In het geval dat jullie samen overeenkomen dat één van jullie de volledige kosten van de hypotheek op zich neemt raad ik jullie aan om wel allebei de helft over te maken naar de hypotheekverstrekker. Alleen dan kunnen jullie nog twee jaar profiteren van de volledige hypotheekrenteaftrek. De persoon die in de woning blijft wonen ontvangt dan een bedrag ter grootte van de hypotheeklasten in de vorm van partneralimentatie op zijn/haar rekening van de ander.
Deze constructie is alleen mogelijk als de betalende partij alimentatieplichtig is. Dit moet blijken uit een rechtelijke uitspraak, het echtscheidingsconvenant of een andere schriftelijke overeenkomst.
Indien jullie voor deze constructie kiezen moet dit goed worden vastgelegd in het echtscheidingsconvenant.
Afspraken
Indien jullie ervoor kiezen om de woning onverdeeld te laten is het verstandig om goede afspraken te maken over de kosten van deze woning. Wie betaalt bijvoorbeeld het onderhoud, de gemeentelijke belastingen en de verzekeringen? En wie draait op voor de gebruikerskosten zoals gas, water en licht? De afspraken die jullie hierover maken moeten wederom goed vastgelegd worden in het echtscheidingsconvenant.
Toekomst
Spreek goed met elkaar af wat het plan is met de woning na de termijn van onverdeeldheid. Wat spreken jullie af over eventuele waardestijgingen of -dalingen? En wat als jullie het huis willen verkopen aan derden en het huis heel lang te koop blijft staan? Ook dit kun je vastleggen in het echtscheidingsconvenant.
Deskundige
Ik raad jullie aan om altijd contact op te nemen met een deskundige om te laten berekenen of het echt onmogelijk is om het huis op één naam te krijgen. Veel hypotheekverstrekkers bekijken een scheidingssituatie anders dan een ‘gewone’ koop van een huis. Er is vaak meer mogelijk dan je denkt.
Als voorbeeld: Indien er een (behoorlijke) overwaarde op jullie gezamenlijke huis zit hoeft dit bijvoorbeeld niet direct verdeeld te worden. Jullie kunnen ervoor kiezen om de overwaarde pas in een later stadium te verdelen. Er wordt dan een vordering van de helft van de overwaarde in het echtscheidingsconvenant opgenomen. Laat je goed adviseren door een deskundige over de mogelijkheden die er zijn. Zeker voordat jullie definitief de keuze maken om jullie woning voorlopig onverdeeld te laten.
Conclusie
Het onverdeeld laten van een woning bij een echtscheiding is mogelijk. Er zitten wel een aantal nadelen aan, met name voor de vertrekkende partij. Laat je goed adviseren door een deskundige, zodat jullie duidelijk weten waar jullie voor kiezen en wat de fiscale gevolgen zijn.
